TPHCM tăng hơn 10.000 căn hộ, người mua xuống tiền sao để tránh áp lực vay?

Nguồn cung căn hộ TPHCM tăng 9%, tỷ lệ hấp thụ lên 14% trong tháng 10, cho thấy sức cầu cải thiện nhưng giá bán còn cao, đòi hỏi người mua tính toán kỹ khả năng vay và trả nợ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tháng 10 của DKRA Consulting, phân khúc căn hộ tiếp tục là điểm sáng khi nguồn cung và sức cầu cùng cải thiện. Trong khi đó, nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có thanh khoản thấp, cho thấy thị trường đang phục hồi theo hướng phân hóa.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 12.502 căn, tăng 9% so với tháng trước. TPHCM dẫn đầu với khoảng 10.935 căn, chiếm 87,5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 50,3%, tập trung tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu Nam TPHCM (cũ) và Đồng Nai.

Sức cầu căn hộ cũng cải thiện rõ hơn khi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp đạt khoảng 14%, tăng 7% so với tháng trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án mở bán mới trong tháng.

Theo DKRA Consulting, tâm lý người mua nhà có phần tích cực hơn vào giai đoạn cuối năm, cùng kỳ vọng về định hướng hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, góp phần hỗ trợ sức cầu.

Dù thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá bán căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức cao. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh và hỗ trợ thanh toán theo tiến độ nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua. Điều này cho thấy khả năng hấp thụ hiện phụ thuộc không chỉ vào nhu cầu mà còn vào giá bán và các chính sách tài chính đi kèm dự án.

So với căn hộ, nhà phố, biệt thự phục hồi chậm hơn khi tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 5%. Giá bán thứ cấp giảm trung bình 8% so với tháng trước. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiếp tục trầm lắng với hơn 99% nguồn cung sơ cấp đến từ hàng tồn kho và tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 4%. Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng thanh khoản tốt hơn.

Trong ngắn hạn, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa rõ nét cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Đối với căn hộ, thanh khoản được kỳ vọng cải thiện trong những tháng cuối năm khi nhu cầu mua nhà thường tăng vào giai đoạn này, đồng thời người mua có thêm lựa chọn từ các dự án mới. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi vẫn phụ thuộc đáng kể vào điều kiện tín dụng, mặt bằng lãi suất và chính sách bán hàng của chủ đầu tư.

Nguồn cung căn hộ mới dự kiến tiếp tục tập trung tại TPHCM và các khu vực có tốc độ phát triển đô thị, hạ tầng và kết nối tốt. Trong bối cảnh mặt bằng giá sơ cấp vẫn ở mức cao, các dự án có chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu tốt có thể có lợi thế hơn về khả năng thu hút người mua. Ngược lại, những sản phẩm có giá bán cao nhưng thiếu các chính sách hỗ trợ tài chính sẽ tiếp tục chịu áp lực về thanh khoản.

Theo DKRA Consulting, trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc, tập trung vào những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp và chính sách bán hàng đủ sức hỗ trợ người mua.

Ở góc độ tài chính cá nhân, ông Phạm Trung Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Four Home, khuyến nghị người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay ngân hàng, không nên sử dụng vốn vay vượt quá 30-40% giá trị tài sản và hạn chế phụ thuộc vào các khoản vay lớn để đầu tư lướt sóng ngắn hạn.

Nhà đầu tư cũng nên duy trì tỷ trọng tiền mặt dự phòng khoảng 30-50% tổng danh mục để chủ động trước biến động thị trường và nắm bắt cơ hội khi xuất hiện tài sản có mức giá phù hợp.

Trong bối cảnh quý IV được kỳ vọng là giai đoạn các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách bán hàng cuối năm, người mua có thể có thêm lựa chọn với điều kiện thanh toán thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng cần ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng có tiến độ thực tế và khả năng khai thác phù hợp với năng lực tài chính, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Thị trường được dự báo tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc, trong đó những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và chính sách tài chính linh hoạt sẽ có lợi thế hơn về thanh khoản.

Nguồn : dantri