Không chỉ nhằm vào việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản (BĐS), dự thảo sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang khiến giới BĐS xôn xao. Trong một động thái mới nhất, Hiệp hội BĐS TP.HCM HoREA đã mau mắn thể hiện vai trò “vai kề vai” với các doanh nghiệp địa ốc trên địa bàn nói riêng và trên cả nước nói chung bằng một văn bản góp ý cho dự thảo sửa đổi Nghị định 163. Theo đó, HoREA đề xuất hai vấn đề nhằm nới lỏng điều kiện phát hành trái phiếu để hỗ trợ doanh nghiệp.
Đã có doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu với lãi suất lên tới 20%
Thứ nhất, về quy định đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ khi phát hành không quá ba lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, HoREA đề nghị, chưa cần thiết quy định nội dung trên. Bởi lẽ, kết quả hoạt động phát hành trái phiếu của 177 doanh nghiệp trong 11 tháng năm 2019, có tới hơn 84% có giá trị phát hành trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu.
Thứ hai, về quy định mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong 90 ngày kể từ ngày công bố, đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 6 tháng, HoREA đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt trong một năm nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu. Thời điểm phát hành trái phiếu do doanh nghiệp quyết định, không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu giữa hai đợt là 6 tháng. Trái phiếu phát hành trong một đợt phải thống nhất cùng điều kiện, điều khoản.
Quả thật, đúng như nhận định của HoREA, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư. Khi nguồn tín dụng được huy động từ nhiều kênh với ít ràng buộc hơn, tình trạng này ít nhiều sẽ được cải thiện.
Sự giật mình của HoREA có thể còn đến từ động thái khá xuyên suốt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong suốt năm 2019. Trong các văn bản chính thức, cũng như trong nhiều phát biểu, phía NHNN đã hơn một lần nhắc nhở các ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Cơ quan đầu ngành trong quản lý tín dụng tiền tệ thẳng thắn chỉ rõ, thị trường này chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn....
Hẳn đã có kỳ vọng sự cởi mở thể hiện trong Dự thảo Nghị định 163 sẽ khiến NHNN mềm lòng, nới rộng cửa cho các NHTM tham gia đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp BĐS. Theo nghiên cứu của Công ty cổ phần chứng khoán SSI, trong năm 2019, các NHTM là khách hàng lớn nhất của trái phiếu doanh nghiệp BĐS với số lượng mua vào là hơn 19.000 tỷ đồng. Do vậy, trong trường hợp may mắn đề xuất của HoREA được đáp ứng, sự rụt rè của những khách hàng lớn là NHTM cũng có thể khiến toan tính huy động vốn thông qua trái phiếu của doanh nghiệp BĐS khó được thành công như mong đợi.
Thật không may, dù với nhiều nhiệt huyết ủng hộ sự phát triển của doanh nghiệp Việt, bao gồm cả doanh nghiệp BĐS, không tìm ra nhiều lý lẽ để bảo vệ quan điểm của HoREA. Lo lắng lớn nhất của tổ chức này có lẽ là chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư nhưng điều này khó có thể được giải quyết bằng việc rộng tay với trái phiếu doanh nghiệp BĐS.
Nhìn một cách toàn diện, những cảnh báo về bong bóng BĐS được đưa ra trong vài năm trở lại đây chứng tỏ cần phải nhìn nhận lại quan hệ cung – cầu trong lĩnh vực kinh doanh này. Dù đã có ghi nhận về sự sụt giảm nguồn cung chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM trong năm 2019, vướng mắc dường như không nằm ở tiềm lực nhà đầu tư hay nguồn tín dụng. Hệ lụy từ những cái bắt tay có nhiều dấu hiệu thiếu trong sáng giữa doanh nghiệp và phía quản lý đã khiến cho nhiều dự án không thể triển khai, doanh nghiệp bỏ ngàn tỷ vào dự án nhưng vẫn phải ngồi chờ giải cứu. Nút thắt đó cần phải tháo gỡ, từ đó tính toán về nguồn tín dụng cho doanh nghiệp BĐS mới đúng hướng và thực chất.
Nhìn về từng phân khúc, mơ ước an cư lạc nghiệp từ rất lâu vẫn luôn ngoài tầm với của những người có thu nhập ở mức trung bình thấp. Trong toan tính phát hành trái phiếu để huy động vốn, liệu các ông lớn BĐS có nghĩ tới phân khúc đang thiếu hụt nguồn cung nói trên? Nếu câu trả lời là có, thì trong trường hợp này vẫn không đủ sức thuyết phục. Chỉ cần nghĩ đơn giản, khi mức lãi suất mà doanh nghiệp BĐS phải trả để phát triển dự án cao gấp rưỡi, có khi gấp đôi mức lãi suất niêm yết tại các ngân hàng thương mại, thì rất khó để mơ về nhà giá rẻ.
Quan trọng nhất, nới lỏng điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS có giúp thị trường phát triển đúng hướng? E rằng khó ai dám xác quyết niềm tin này. Thậm chí, nếu cổ vũ tư duy có dự án là huy động được tiền đầu tư, cuộc đua trên thị trường BĐS có thể biến tướng thành cuộc đua ‘quan hệ - tiền tệ - dự án”.
Hệ lụy là điều có thể dự đoán dễ dàng hơn. Những mối quan hệ xen cài doanh nghiệp BĐS – ngân hàng thương mại – nhà đầu tư cá nhân, rất dễ gây ra sự thiếu lành mạnh trong hoạt động tín dụng. Vả lại, vòng tuần hoàn dự án BĐS – trái phiếu doanh nghiệp BĐS – cầm cố tại ngân hàng thương mại – tín dụng đi vay đổ tiếp vào BĐS hoàn toàn có thể xuất hiện và khi đó, có thể là đổ vỡ dây chuyền với những hậu quả vô cùng tai hại.
Một khía cạnh không nên bỏ quên khác là khi nguồn lực của xã hội bị hút vào lĩnh vực BĐS vì lãi suất cao, sẽ khó khăn và thiệt thòi cho các doanh nghiệp ở những lĩnh vực kinh doanh còn lại. Khi nền kinh tế chỉ chăm bẵm cho BĐS, dù người khổng lồ xuất hiện thì cũng với một đôi chân đất sét. Chắc hẳn không ai có thể hào hứng với những kịch bản như vậy.
Vậy nên ứng xử thế nào với nhu cầu phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS? Lời đáp dễ nhận được sự đồng thuận của những người tâm huyết sẽ là, không cấm nhưng phải quản lý chặt chẽ hơn. Một là, quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp và hạn mức phát hành tối đa. Các yếu tố cần được xem xét là sức khỏe tài chính, nợ xấu, tiềm năng của các dự án kinh doanh… Hai là, kiểm toán tài chính, giám sát chặt chẽ nguồn vốn thu về từ hoạt động phát hành trái phiếu, đảm bảo đúng mục đích và định hướng ban đầu.
Có vẻ như, sẽ khó có một cái gật đầu đồng thuận với kiến nghị của HOREA. Nếu nghĩ về cái chung, hiệp hội này sẽ chẳng vì thế mà buồn lòng.
