Chịu thêm phí bảo lãnh, người mua nhà có còn gặp rủi ro?

 

Đến ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, kể từ 1/7/2015, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có nghị định, thông tư nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện luật. Điều này đã khiến cho các doanh nghiệp cũng như những người mua đang rất băn khoăn. Phải chăng các cơ quan chức năng mà cụ thể là Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa thống nhất được các nội dung hướng dẫn thi hành Luật? Có thêm mức phí này, liệu giá nhà trong thời gian tới có tăng?

Người mua nhà sẽ hết rủi ro?

Chịu thêm phí bảo lãnh, người mua nhà có còn gặp rủi ro?

Theo ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, việc Luật kinh doanh bất động sản quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuê mua nhà ở.

Cụ thể, ngân hàng sẽ có trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận. Khi đó, người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư, cụ thể ở đây là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư.

Như vậy, có thể thấy người mua nhà ở hình thành trong tương lai có bảo lãnh của ngân hàng sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà.

Tuy nhiên, về phía ngân hàng bảo lãnh, ông Đoàn Thái Sơn cho rằng, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại là loại bão lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của ngân hàng thương mại như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế vừa qua cho thấy, bên cạnh các dự án chủ đầu tư thực hiện đúng tiến đố, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.

Để quản lý rủi ro này, các ngân hàng thương mại tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu lại bày tỏ quan điểm rằng, thực tế do đặc thù kinh tế Việt Nam, nhà ở bán trên thị trường phần lớn là hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phần lớn là nhỏ.

"Nhưng bảo lãnh thế nào, cách làm thế nào để phù hợp với điều kiện thực tế của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đang phân vân Ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp? Chúng tôi đang chờ đợi văn bản hướng dẫn của ngân hàng nhà nước.

Không phải doanh nghiệp nào cũng có tài sản thế chấp, dự án cả nghìn tỷ, rồi mức phí bảo lãnh là bao nhiều. Rủi ro càng lớn phí bảo lãnh càng cao. Nếu doanh nghiệp có đủ uy tín thì phí bảo lãnh phải càng thấp. Nghị định hưỡng dẫn thật rõ thì càng dễ thực hiện và bảo đảm được", ông Hiệp nhấn mạnh.

Phí thoả thuận theo nguyên tắc thị trường

Hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau về mức phí bảo lãnh. Có ý kiến cho ràng Ngân hàng Nhà nước nên ấn định mức phí bảo lãnh (có thể từ 0,5%-1%) mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng dễ ăn khó bỏ khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao.

Ông Đoàn Thái Sơn cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.

Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao,… thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp lại cho rằng, trong luật mới thì chủ đầu tư chỉ được thu 70% thì không nên tính theo giá bán mà nên tính theo tiền thu.

"Chúng tôi rất mong văn bản hướng dẫn được rõ ràng cụ thể để giữa ngân hàng với doanh nghiệp dễ thỏa thuận.

Nếu tôi là ngân hàng thương mại thì tôi sẽ lựa chọn có dự án tôi không bảo lãnh, chúng tôi phải chọn những dự án ít rủi ro nhất. Nhưng đứng về góc độ cả nền kinh tế, nếu không được bảo lãnh thì không bán được nhà, sẽ có những dự án rơi vào tình trạng dở khóc dở cười, cái này các cơ quan chức năng phải nghiên cứu", ông Hiệp nói.