Người mua căn hộ phải nộp tiền sử dụng đất: Dư luận hiểu nhầm Thông tư 76?

Thông tư 76 quy định, đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp, tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng.

Với quy định này, thị trường hiểu rằng, quy định trên đã chuyển trách nhiệm trả tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang khách hàng. Điều này sẽ làm giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư, vì tiền sử dụng đất thường chiếm từ 10 - 20% tổng mức đầu tư cho dự án và từ trước đến nay, chủ đầu tư thường phải trả 1 lần trước khi triển khai dự án, sau đó phân bổ vào giá bán căn hộ cho khách hàng.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính cho rằng, Điều 6 Thông tư số 76 hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trực tiếp cho chủ đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê. Trong trường hợp này, chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được giao đất theo quy định tại Điểm b, c, đ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

"Nhà nước không thu tiền sử dụng đất trực tiếp của các hộ dân mua nhà của chủ đầu tư. Việc mua, bán nhà giữa chủ đầu tư và các hộ dân được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở", Bộ Tài chính khẳng định và cho biết, hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 76 nêu trên chỉ áp dụng đối với trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc xác định giá trị tài sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước tại các tòa nhà nhiều tầng (nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) để phục vụ nhu cầu quản lý của Nhà nước.

“Trong trường hợp này, nếu Nhà nước bán nhà và giao đất trực tiếp cho các đối tượng sử dụng, thì các đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước”, Bộ này cho biết.

Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng cho rằng, quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định 45 và hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 76 không phải là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, mà chỉ là kế thừa và cụ thể hóa quy định có từ pháp luật đất đai năm 2003, cụ thể là Điểm 5 Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010 của Chính phủ và Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 93/2011 của Bộ Tài chính, để đảm bảo tính hệ thống và thống nhất khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật.

Về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tuấn, Ủy viên Ủy ban Đào tạo, bồi dưỡng và xây dựng, phổ biến pháp luật thuộc Liên đoàn Luật sư Hà Nội khẳng định, việc trích dẫn văn bản pháp quy để ban hành Thông tư 76 của Bộ Tài chính là không sai. Tuy nhiên, việc Thông tư nêu cụ thể thời điểm và trách nhiệm trả khiến khách hàng, doanh nghiệp và thị trường hiểu theo ý trách nhiệm này được đẩy từ chủ đầu tư sang người mua nhà. Đồng thời, nó cũng vô tình tạo đất cho các chủ đầu tư làm ăn gian dối, muốn thu tiền sử dụng đất 2 lần của khách hàng (!?).

“Trách nhiệm trả tiền sử dụng đất từ trước đến nay vẫn là do người sử dụng đất trả. Điều này được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và nay là Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, trong trường hợp này là người mua nhà phải trả. Khi thanh toán xong tiền sử dụng đất thì người sử dụng mới được nhận Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”, ông Tuấn nói và cho rằng, sự khác nhau trong trường hợp này là người chịu trách nhiệm trả đầu tiên và thời điểm trả. Từ trước đến nay, tiền sử dụng đất vẫn do tổ chức kinh tế chịu trách nhiệm trả trước để được giao đất, nay Bộ Tài chính quy định chi tiết việc phân bổ, nhưng nêu thời điểm và trách nhiệm trả, khiến mọi người hiểu rằng, tổ chức kinh tế không phải trả trước, mà đẩy trách nhiệm trả sang cho người mua nhà.

Cũng theo ông Tuấn, xét về bản chất kinh tế, thì người mua nhà vẫn phải trả tiền sử dụng đất và các chi phí khác (đã được tính trong giá bán), còn chủ đầu tư sau khi trừ mọi khoản chi phí, trong đó bao gồm tiền sử dụng đất đã thanh toán trước, còn lại là phần lợi nhuận được hưởng.

Theo Điểm b Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013, trách nhiệm của chủ đầu tư/tổ chức kinh tế/người được giao đất vẫn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất trước khi được giao đất. Cụ thể, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

“Từ những căn cứ trên có thể thấy, việc để xảy ra tình trạng một văn bản có thể hiểu theo nhiều ý khác nhau, thậm chí là trái ngược là trách nhiệm của cơ quan ban hành văn bản đó. Nếu Bộ Tài chính giữ nguyên văn bản này cũng không sai, nhưng nếu sửa đổi, bổ sung Thông tư 76 trên theo Điểm b Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sẽ thể hiện thái độ cầu thị với tiếng nói người dân, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, phát triển kinh tế”, luật sư Tuấn nói và cho biết, sự việc lần này cũng là bài học cho các đơn vị tham mưu dự thảo văn bản khi dự thảo phải đặt mình vào vị trí người đọc, không nên dự thảo theo cách "văn bản phòng lạnh", từng đã được biết đến với quy định tại Thông tư 16 về cách tính diện tích căn hộ chung cư gây nhiều tranh cãi của Bộ Xây dựng trước đây.