Đại gia địa ốc teo tóp, số phận trong tay môi giới

 

Thu nhỏ doanh nghiệp

Giám đốc một doanh nghiệp tại Trung Hoà Nhân Chính thừa nhận, thời gian qua chủ đầu tư đã cắt giảm toàn bộ nhân viên của sàn. Không còn chức năng kinh doanh bán căn hộ, sàn giờ trở thành phòng kinh doanh quản lý hồ sơ và chăm sóc khách hàng. Nhân sự của phòng marketing, truyền thông cũng bị tinh giản. Cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp đã “nhẹ” hơn rất nhiều so với thời điểm năm 2010.

Các chủ đầu tư tái cơ cấu nhân sự và quy mô dự án

Theo vị giám đốc này, không ít doanh nghiệp BĐS đối tác chỉ còn chưa tới 10 nhân viên kể cả ban lãnh đạo. Giai đoạn ảm đạm, từ 2009-2012, DN đã cắt giảm gần 50% để tinh gọn bộ máy. Sang đầu 2014, với sự hồi phục của thị trường song các doanh nghiệp vẫn không có ý định tuyển thêm nhân sự mà tập trung vào sản phẩm và giao việc bán hàng cho các sàn. Các chủ đầu tư hiện chỉ thiếu nhân sự cao cấp như giám đốc phát triển kinh doanh, marketing...

Giới kinh doanh địa ốc tin rằng để tiếp tục tồn tại với thị trường, doanh nghiệp cần một chiến lược kinh doanh đúng đắn để phát triển thương hiệu, đưa ra chiến lược thoát khỏi khủng hoảng. Trong đó, việc cơ cấu lại nhân sự cũng là một trong những cách làm mới mà không mới tại nhiều doanh nghiệp.

Hiện tượng các chủ đầu tư thu hẹp số lượng nhân sự tại sàn bất động sản của mình và giao cho các đại lý phân phối chuyên nghiệp là một xu hướng tất yếu. Việc chuyển dịch này, theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Nam - Giám đốc sàn INFO, là một bước tiến giúp cho thị trường bất động sản được chuyển môn hoá tốt hơn.

Các chủ đầu tư sẽ tinh giản nhân viên kinh doanh, thay vì một lượng đông đảo, họ chỉ giữ lại những vị trí chủ chốt để định vị sản phẩm, xây dựng chiến lược bán hàng, quản lý hợp đồng và quản lý đại lý phân phối.

Xu hướng trên cũng xuất phát từ việc các chủ đầu tư thấy chi phí để vận hành một bộ máy nhân viên kinh doanh cồng kềnh là quá lớn so với hiệu quả đạt được. Nguyên nhân sâu xa cũng do các chủ đầu tư "rót tiền" vào từng dự án một nên có những thời điểm, nhân viên kinh doanh không có hàng để bán.

"Dựa hơi" môi giới

Thực tế hiện nay là các chủ đầu tư đang chịu sự chi phối của hệ thống môi giới. Không ít các sàn BĐS làm mưa làm gió trên thị trường, thậm chí là quyết định ngay giá bán căn hộ của doanh nghiệp.

Đại diện một doanh nghiệp ở Mỹ Đình thừa nhận, chưa có thông tin mở bán nhưng nhiều sàn đã liên hệ làm việc với chủ đầu tư và đưa ra nhiều mức giá khác nhau cho căn hộ của đơn vị này. Họ sẵn sàng đàm phán để bán với mức cao hơn nhiều lần so với giá của chủ đầu tư. Tuy nhiên, phía doanh nghiệp đã phải từ chối vì có thể bị thao túng.

Nếu như cách đây chỉ vài năm, nhiệm vụ của các sàn BĐS chủ yếu là bán hàng thì hiện nay, họ đã thâm nhập sâu vào dự án, cùng làm việc với chủ đầu tư để đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường. Các sàn BĐS hiện nay có vai trò rất lớn trong việc tư vấn thiết kế dự án, lên kế hoạch bán hàng, thậm chí bỏ tiền ra để đầu tư dự án thông qua một số đối tác. Hơn 70% số lượng dự án đều do các sàn phân phối, chính vì thế quyền lực của họ là rất lớn.

Những ngày đầu năm, anh H., giám đốc một sàn BĐS đã lăn lộn công trường tận Thanh Trì (Hà Nội) để kiểm tra dự án. Công việc của anh là đốc thúc đơn vị thi công đảm bảo dự án theo tiến độ đề ra để kịp bán hàng. Nói về trách nhiệm của mình, anh H. cho hay không khác gì chủ đầu tư, bởi anh đã tham gia sâu vào dự án từ việc thiết kế lại căn hộ, chọn nhà thầu mới thi công và lên kế hoạch bán hàng.

“Tôi tham gia vào dự án, chủ đầu tư như chết đuối vớ được cọc. Họ giao toàn quyền miễn là dự án được triển khai”, ông H. nói. Theo giám đốc của sàn BĐS này, hiện không ít các chủ đầu tư phải trông chờ vào sàn BĐS. Các sàn muốn có dự án để bán phải tham gia cùng chủ đầu tư, còn chủ đầu tư muốn phát triển chẳng còn cách nào phải nhờ tới sàn. Tuy nhiên, các sàn BĐS có giá nên họ chỉ lựa chọn dự án thực sự có khả thi mới quyết định đầu tư.

Ngay cả việc truyền thông, hoạt động này cũng được các sàn đảm nhiệm. Giám đốc một đơn vị tư vấn truyền thông cho hay, thời điểm đầu, các chủ dự án lên kế hoạch truyền thông sau đó các sàn, đại lý tự PR. Chính vì thế mới xuất hiện các dạng bán quảng cáo tràn lan qua tin nhắn, tờ rơi vỉa hè mà các chủ đầu tư không thể kiểm soát được.

“Chủ đầu tư để cho sàn tự quyết định vì họ không mất tiền marketing. Còn phân phối, môi giới bỏ tiền ra làm web, marketing, PR, tổ chức sự kiện để bán được hàng”, ông nói.

Kinh nghiệm của một người từng là giám đốc sàn, ông này cho rằng, việc chuyển phân phối tiếp thị dự án cho các sàn bất động sản là một hoạt động giúp thị trường phân cấp rõ ràng hơn và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, nếu quá phụ thuộc sẽ tạo ra một hệ lụy, chủ đầu tư chịu sự chi phối của sàn, còn người mua nhà có thể bị thổi giá và phải chịu giá chênh.